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孙宏斌为什么敢动土地市场的奶酪。

2019-07-12

孙宏斌为什么敢动土地市场的奶酪。

  北京土地市场最近真是神秘莫测,令人雾里看花。

先是五月底孙河地块拍卖取消限价,再是六月初爆出泛海地块商业综合体更改了性质变为住宅。

  这两天,融创中国从泛海接手的国际商业综合体现在申请变更土地性质为住宅。   这对于很多开放商来说,只是一个可望而不可及的梦想,现在,孙宏斌正在让梦想变为现实。

  于是,舆论哗然,中国土地市场最忌讳如深的土地变性的盖头被孙宏斌揭开了一角。

  孙宏斌能不能实现这个梦想,需要天时,地利,人和。

    这里面的奥秘就是商业改住宅!媒体质疑的也是商业改住宅的规划用途的变更。 因为从目前的北京市场来看,商业地产库存较大,并且被严格限售个人不能购买只能公司购买,价格也是基本只有住宅的一半。

  反之,住宅的价格居高不下,以泛海地块对比,如果建设成商业,未来出售价格基本只能五万单价左右,而住宅可以达到十万以上。 这个价格传导到土地市场也就是说商业土地价格只有住宅土地的一半,所以才有媒体质疑增加货值二百亿的声音。   所以,本次泛海地块能够通过政府主管部门的初审,一定是有更高层的授意,那就是一个原因就是改变北京市商业跟住宅规划的比例结构,对应减少商业地产项目,增加住宅用地项目。 另一个原因就是土地出让金的紧迫,在没有新增土地供应的情况下,就能够白白增加土地出让金,这对北京目前紧张的财政压力,无疑是及时雨。

  扫描下方二维码,获取最及时的房产投资信息。     所以,如果本次调整泛海地块商业用地改变为住宅用地,增加出来的货值,可以毫无疑问的说,政府会拿大头,开发商只拿小头,然后政府可以宣传说用多出来的土地出让金给周边做配套,这个理由是没有人能够提出反对意见的。

    更重要的是,北京市找到了一条增加土地让金的路径,没有多花一分钱,就多收入大量的土地出让金,这回孙宏斌帮助政府开了一个好头。

  前几年,北京市曾经出让过自持租赁用地,万科成为第一个吃螃蟹的开发商,也成为受伤者。   由于万科的拿地价格太高,现在万科还在让政府给政策帮助消化。 而更要命的是,后来上海出让的租赁用地价格只有正常商品房土地的七分之一,让北京再也不敢出让租赁用地了,因为北京市根本舍不得那些无形之中消失的七分之六的土地出让金。   倒是后来的共有产权房让政府觉得怎么都不亏,因为未来房价上涨后政府手里的那份份额也是能够收获涨价收益的。   而土地变性这份大奶酪,与其说是孙宏斌愿意动这份奶酪,倒不如说是孙宏斌看到了个机会,自己当了一次政府的先锋官。

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